Когда инвестиции в недвижимость не имеют смысла
Я часто вижу нескончаемый поток советов: «инвестируй в недвижимость – это всегда выгодно!».
Но опыт подсказывает обратное: иногда самый верный шаг инвестора – отказаться от сделки. Я не риэлтор, я – инвестор, и моя задача – сохранять и приумножать капитал, а не «продать квартиру любой ценой». Инвестор принимает решения холодно и расчётливо, анализируя риски и перспективы. Как отмечает эксперт, инвестор «выйдет из сделки, если цифры не сходятся». Для меня это правило священно: даже самые заманчивые проекты теряют смысл, если после изменения условий они перестают быть выгодными.
Мои принципы просты: всегда проверять и перепроверять условия сделки. Если застройщик изменяет условия в одну сторону – в свою пользу – я ухожу. Если расчёт выхода с прибылью неясен или сомнителен – я отказываюсь. Если даже потенциальная комиссия выглядит привлекательной, но инвесторам не гарантирован доход – такой проект не для нас.
Для систематизации подхода иногда полезно выделить ключевые пункты:
- Изменение условий договора. Как только условия изменяются в пользу застройщика (например, поднимается первоначальный взнос), интерес инвестора падает.
- Прозрачность расчётов. Мы тщательно считаем доходность: если числа не складываются – сделка не состоится.
- Гарантированный выход. Нужно быть уверенным, что сможем закрыть сделку с прибылью.
Если на выходе с проектом возникают риски (застой на рынке, высокие ставки), лучше отказаться и сохранить капитал.
Но опыт подсказывает обратное: иногда самый верный шаг инвестора – отказаться от сделки. Я не риэлтор, я – инвестор, и моя задача – сохранять и приумножать капитал, а не «продать квартиру любой ценой». Инвестор принимает решения холодно и расчётливо, анализируя риски и перспективы. Как отмечает эксперт, инвестор «выйдет из сделки, если цифры не сходятся». Для меня это правило священно: даже самые заманчивые проекты теряют смысл, если после изменения условий они перестают быть выгодными.
Мои принципы просты: всегда проверять и перепроверять условия сделки. Если застройщик изменяет условия в одну сторону – в свою пользу – я ухожу. Если расчёт выхода с прибылью неясен или сомнителен – я отказываюсь. Если даже потенциальная комиссия выглядит привлекательной, но инвесторам не гарантирован доход – такой проект не для нас.
Для систематизации подхода иногда полезно выделить ключевые пункты:
- Изменение условий договора. Как только условия изменяются в пользу застройщика (например, поднимается первоначальный взнос), интерес инвестора падает.
- Прозрачность расчётов. Мы тщательно считаем доходность: если числа не складываются – сделка не состоится.
- Гарантированный выход. Нужно быть уверенным, что сможем закрыть сделку с прибылью.
Если на выходе с проектом возникают риски (застой на рынке, высокие ставки), лучше отказаться и сохранить капитал.
Рассмотрим реальные примеры. Один из них – проект Aurum Time в Москве.
Изначально застройщик обещал привлекательные условия: рассрочка с первоначальным взносом всего 10% и квартиры с панорамным видом.
Но вскоре правила игры изменились: размер взноса вырос до 20%, а «видовые» квартиры по тем же ценам убрали из продажи. Сделка мгновенно потеряла смысл. Несмотря на интерес со стороны 12 инвесторов, моя команда отказалась участвовать. Было очевидно, что в новых условиях даже при всём желании заработать мы не сможем обеспечить выгоду для наших партнёров.
Но вскоре правила игры изменились: размер взноса вырос до 20%, а «видовые» квартиры по тем же ценам убрали из продажи. Сделка мгновенно потеряла смысл. Несмотря на интерес со стороны 12 инвесторов, моя команда отказалась участвовать. Было очевидно, что в новых условиях даже при всём желании заработать мы не сможем обеспечить выгоду для наших партнёров.
Другой кейс – ICE Towers.
Проект позиционировался как премиальный, и на старте мы получили высокий интерес.
Однако застройщик дважды менял условия: сначала поменялись схемы оплаты, потом отобрали самые ликвидные лоты. В итоге получилось так: потенциальная комиссия могла быть неплохой, но реальная прибыль инвесторов оказалась под большим вопросом.
Мы заранее поняли, что выйти в плюс будет сложно, и уступили место более жадным на риск коллегам. Иногда именно способность вовремя уйти от сделки отличает успешного инвестора от простого риелтора, продающего любой объект «под ключ».
Общая картина рынка сегодня тоже не внушает оптимизма.
Недвижимость – традиционно надежный актив, но и она полна «подводных камней». Например, если срочно понадобятся деньги, придётся продавать весь объект одномоментно – и часто это делается по заниженной цене.
Особенно актуально это при высоких ставках: когда ЦБ поднял ипотечные ставки до 17%, покупательский спрос упал почти на ноль. Представьте, если 100% вашего капитала “забетонировано” в проекте – куда бежать за ликвидностью?
Именно поэтому мы стараемся держать лишь часть средств в недвижимости и сохранять ликвидность.
Лучше упустить невыгодную сделку, чем погрузить все сбережения в проект, из которого невозможно выйти с прибылью.
Однако застройщик дважды менял условия: сначала поменялись схемы оплаты, потом отобрали самые ликвидные лоты. В итоге получилось так: потенциальная комиссия могла быть неплохой, но реальная прибыль инвесторов оказалась под большим вопросом.
Мы заранее поняли, что выйти в плюс будет сложно, и уступили место более жадным на риск коллегам. Иногда именно способность вовремя уйти от сделки отличает успешного инвестора от простого риелтора, продающего любой объект «под ключ».
Общая картина рынка сегодня тоже не внушает оптимизма.
Недвижимость – традиционно надежный актив, но и она полна «подводных камней». Например, если срочно понадобятся деньги, придётся продавать весь объект одномоментно – и часто это делается по заниженной цене.
Особенно актуально это при высоких ставках: когда ЦБ поднял ипотечные ставки до 17%, покупательский спрос упал почти на ноль. Представьте, если 100% вашего капитала “забетонировано” в проекте – куда бежать за ликвидностью?
Именно поэтому мы стараемся держать лишь часть средств в недвижимости и сохранять ликвидность.
Лучше упустить невыгодную сделку, чем погрузить все сбережения в проект, из которого невозможно выйти с прибылью.
Итак, зрелость инвестора проявляется не только в умении находить выгодные возможности, но и в способности говорить «нет» неподходящим. Когда условия меняются, а математика не сходится – самый верный ответ «отказ»: не сделка приносит успех, а сохранённый и приумноженный капитал.
Спасибо, что читаете. Рекомендуйте статью друзьям, если она оказалась вам полезна.
Спасибо, что читаете. Рекомендуйте статью друзьям, если она была вам полезна.
Мои соцсети:
телеграм-канал: https://t.me/kirill_stulov_official
нельзяграмм: kirill_stulov
vk: https://vk.ru/kirill_stulov
youtube: https://youtube.com/@kirill_stulov?si=LFVRwK-S5LJS7-VW
Спасибо, что читаете. Рекомендуйте статью друзьям, если она оказалась вам полезна.
Спасибо, что читаете. Рекомендуйте статью друзьям, если она была вам полезна.
Мои соцсети:
телеграм-канал: https://t.me/kirill_stulov_official
нельзяграмм: kirill_stulov
vk: https://vk.ru/kirill_stulov
youtube: https://youtube.com/@kirill_stulov?si=LFVRwK-S5LJS7-VW
Привет! Меня зовут Кирилл Стулов, я предприниматель. На данный момент у меня три бизнеса:
- Тюнинг-ателье Seven Force https://sevenforce.ru/
- Компания по финансовому консалтингу Lock Box https://lock-box.ru/
- Компания занимающаяся инвестиционной недвижимостью Lock Box Estate https://lockbox-estate.ru/
Я сам горю идеей создать многомиллиардный капитал, который сможет обеспечить хорошую жизнь мне и моей семье. Сначала я вовлекся сам, потом под эту идею я приглашал своих друзей, потом их знакомых, и когда у нас собралось достаточно успешных кейсов, я решил пригласить и вас
Я больше отношусь к этому не как к агенству, а как к сообществу, которое вместе может создавать невероятные вещи!
Я больше отношусь к этому не как к агенству, а как к сообществу, которое вместе может создавать невероятные вещи!
Lock Box Estate — не является агенством недвижимости, это сообщество инвесторов, которое зарабатывает на таком инструменте, как инвестиционная недвижимость. Наш пул арсенала и возможностей гораздо шире. А опыт в работе с недвижимостью у нашей команды более 15 лет.
Мы создаем инвестиционные стратегии, которые позволяют зарабатывать стабильно и безопасно.
Ваша выгода — наша главная цель!
Мы создаем инвестиционные стратегии, которые позволяют зарабатывать стабильно и безопасно.
Ваша выгода — наша главная цель!
- Мы не просто подбираем объекты, мы создаем стратегию долгосрочного дохода
- Обладаем эксклюзивными условиями у застройщиков
- Знаем рынок изнутри и умеем предсказывать изменения
Наши услуги:
-
Подбираем ликвидные объекты недвижимости с высокой маржинальностью -
Полностью сопровождаем сделку - от покупки до продажи -
Применяем проверенные финансовые инструменты для увеличения доходности -
Берем на себя процесс управления недвижимостью
Уникальные преимущества работы с нами
Почему с нами выгодно сотрудничать?
Мы не просто помогаем купить или продать недвижимость - мы создаем систему приносящую стабильный доход:
Мы не просто помогаем купить или продать недвижимость - мы создаем систему приносящую стабильный доход:
-
Полная безопасность — недвижимость оформляется на вас, вы полностью контролируете активы - Работаем со всеми видами недвижимости — от застройщика, с рынка, коммерческая и загородная
- Прямые связи с застройщиками — лучшие цены без посредников
- Грамотная стратегия выхода — максимизируем прибыль при продаже
- Минимальный порог входа — от 1 млн. руб., подбираем решение под ваш бюджет
- Лучшая доходность на рынке — от 40% годовых
- Банки на связи — эксклюзивные условия ипотечного кредитования
- Личный подход — персональная стратегия под каждого инвестора
