Недвижимость — инструмент инвестора, а не культ и не профессия
Когда я говорю, что занимаюсь инвестициями в недвижимость, многие автоматически ошибочно считают меня риэлтором. В их глазах сразу возникает образ человека в костюме, который сутками показывает квартиры и получает комиссию с продаж. Но это далеко от правды.
Я не из этой отрасли, и для меня недвижимость — один из инструментов управления капиталом, а не цель жизни, не культ и уж точно не моя профессия. Мне хочется объяснить, почему важно относиться к недвижимости именно как к инструменту, а не как к чему-то большему.
Я не из этой отрасли, и для меня недвижимость — один из инструментов управления капиталом, а не цель жизни, не культ и уж точно не моя профессия. Мне хочется объяснить, почему важно относиться к недвижимости именно как к инструменту, а не как к чему-то большему.
Я не риэлтор и не девелопер
Начну с того, кем я не являюсь. У меня нет корочки риэлтора, и я никогда не работал в агентстве недвижимости. Я пришел в сферу инвестиций в недвижимость с позиции предпринимателя и инвестора. Мой опыт и экспертиза формировались не на сделках купли-продажи ради комиссии, а на стратегическом использовании объектов для приумножения капитала. Проще говоря, я смотрю на квартиру или коммерческое помещение не как на товар для клиента, а как на способ вложить деньги и получить доход.
Такой подход кардинально отличается от того, что мы обычно видим в работе профессиональных участников рынка недвижимости. Риэлтор заинтересован в закрытии сделки — в продаже или покупке для клиента, потому что от этого зависит его заработок. Девелопер сосредоточен на создании объекта и его реализации. Я же изначально сосредоточен на другом: на доходности и на том, как вписывается тот или иной объект в общую финансовую стратегию.
Начну с того, кем я не являюсь. У меня нет корочки риэлтора, и я никогда не работал в агентстве недвижимости. Я пришел в сферу инвестиций в недвижимость с позиции предпринимателя и инвестора. Мой опыт и экспертиза формировались не на сделках купли-продажи ради комиссии, а на стратегическом использовании объектов для приумножения капитала. Проще говоря, я смотрю на квартиру или коммерческое помещение не как на товар для клиента, а как на способ вложить деньги и получить доход.
Такой подход кардинально отличается от того, что мы обычно видим в работе профессиональных участников рынка недвижимости. Риэлтор заинтересован в закрытии сделки — в продаже или покупке для клиента, потому что от этого зависит его заработок. Девелопер сосредоточен на создании объекта и его реализации. Я же изначально сосредоточен на другом: на доходности и на том, как вписывается тот или иной объект в общую финансовую стратегию.
Недвижимость — всего лишь инструмент
Недвижимость для меня не является самоцелью. Это всего лишь один из инструментов, доступных инвестору наряду с акциями, облигациями, бизнесом или теми же банковскими депозитами. Каждый инструмент имеет свои свойства: недвижимость относительно надежна, способна генерировать стабильный арендный поток и защитить капитал от инфляции. Но она также требует вовлеченности, времени и порой значительных вложений в управление и поддержание. Главное — понимать, что недвижимость не гарантирует автоматического обогащения. Бывают периоды стагнации цен, кризисы, когда ликвидность падает. В моей памяти свеж пример, когда на волне экономических трудностей цены на жилье в некоторых регионах едва росли несколько лет подряд. Те, кто возводил недвижимость в ранг священной коровы и вкладывал все деньги только в квартиры, упустили возможность инвестировать в другие активы, которые в тот период росли быстрее.
Не превращайте квадратные метры в культ. Как инвестор я привержен цифрам и здравому смыслу. Если анализ показывает, что в данный момент выгоднее вложиться в развитие бизнеса или, скажем, в ценные бумаги, чем покупать очередную квартиру — значит так и надо поступить. Недвижимость хороша тогда, когда она к месту в вашем портфеле, а не всегда и везде. Она не должна быть объектом поклонения, когда любые инвестиционные вопросы сводятся только к обсуждению квартир и домов.
Недвижимость для меня не является самоцелью. Это всего лишь один из инструментов, доступных инвестору наряду с акциями, облигациями, бизнесом или теми же банковскими депозитами. Каждый инструмент имеет свои свойства: недвижимость относительно надежна, способна генерировать стабильный арендный поток и защитить капитал от инфляции. Но она также требует вовлеченности, времени и порой значительных вложений в управление и поддержание. Главное — понимать, что недвижимость не гарантирует автоматического обогащения. Бывают периоды стагнации цен, кризисы, когда ликвидность падает. В моей памяти свеж пример, когда на волне экономических трудностей цены на жилье в некоторых регионах едва росли несколько лет подряд. Те, кто возводил недвижимость в ранг священной коровы и вкладывал все деньги только в квартиры, упустили возможность инвестировать в другие активы, которые в тот период росли быстрее.
Не превращайте квадратные метры в культ. Как инвестор я привержен цифрам и здравому смыслу. Если анализ показывает, что в данный момент выгоднее вложиться в развитие бизнеса или, скажем, в ценные бумаги, чем покупать очередную квартиру — значит так и надо поступить. Недвижимость хороша тогда, когда она к месту в вашем портфеле, а не всегда и везде. Она не должна быть объектом поклонения, когда любые инвестиционные вопросы сводятся только к обсуждению квартир и домов.
Принципы моего подхода
Чтобы лучше понять разницу между культовым отношением к недвижимости и трезвым инвестиционным подходом, поделюсь ключевыми принципами, которыми руководствуюсь сам:
Чтобы лучше понять разницу между культовым отношением к недвижимости и трезвым инвестиционным подходом, поделюсь ключевыми принципами, которыми руководствуюсь сам:
- Финансовая цель прежде объекта. Сначала я четко определяю, какую задачу должна решить инвестиция — сохранить капитал, обеспечить пассивный доход или приумножить деньги. Исходя из цели, я решаю, подходит ли недвижимость или нужно выбрать другой инструмент.
- Расчет доходности и рисков. Ни один объект я не беру "на авось". Только просчитав ожидаемую доходность (с учетом всех расходов, налогов, возможных простоев) и сопоставив риски, я принимаю решение о сделке. Если цифры не сходятся или существуют более прибыльные варианты, я откажусь от такой сделки.
- Никаких эмоциональных привязок. Я никогда не влюбляюсь в объекты недвижимости. Если предложение невыгодно или срок окупаемости слишком долгий, я спокойно прохожу мимо, как бы ни нравился дом внешне. Инвестиции — не про эмоции, а про холодный расчет.
- Диверсификация. Я не складываю все яйца в одну "недвижимую" корзину. Даже внутри рынка недвижимости стараюсь вкладываться в разные сегменты — жилые квартиры, коммерческие помещения, недвижимость в разных городах. А часть капитала вообще работает в других сферах. Это защищает от провалов: если просели цены на жилье, выручают другие активы.
Опыт говорит сам за себя
За последние годы я реализовал не один проект, связанный с недвижимостью. Среди них были как небольшие квартиры на вторичном рынке, так и коммерческие помещения. В каждом случае мной двигала не любовь к бетонным стенам, а стремление получить результат. Например, мы зашли в ЖК Крылатская 33, у двух наши инвесторов произошел серьезный рост, около 80% на вложенные, и когда появилась отличная возможность, мы купили там лоты еще трем нашим инвесторам.
Или интересная ситуация была с ЖК INSIDER. Я и сам покупал там объекты и брали лоты для инвесторов. Примерно через год, совсем недавно, мы начали анализировать рынок, чтобы начать продавать ранее купленные лоты. Увидели, что картину портит один продавец, который занижал рынок на пару миллионов. В итоге мы сторговали еще парочку и купили квартиру для другого нашего инвестора. Получается на входе было выиграно почти 4 млн рублей, а далее еще рост и удачный выход.
В другой ситуации мы вложились в нежилое помещение на первом этаже жилого комплекса, которое пустовало. Подготовили его под сдачу, нашли арендатора (который открыл там магазин), и уже после этого продали объект как готовый арендный бизнес значительно выгоднее, чем купили. Эти кейсы принесли ощутимую прибыль, но главное — они подтвердили мою философию. Если подойти к недвижимости с умом и не делать из нее фетиш, она действительно работает на вас.
При этом были и примеры, когда я сознательно отказался от инвестирования в недвижимость, хотя внешне проект выглядел привлекательно. Один раз мне предложили поучаствовать в долевом строительстве крупного жилого комплекса. Суммы инвестиций были серьёзные, обещали высокий доход. Но анализ показал, что риски неоправданно велики: затянутая стройка, юридические сложности, перегрев рынка новостроек в этом районе. Я решил направить капитал в другой проект, связанный с развитием бизнеса. В итоге за то время, пока стройка несколько раз замораживалась, мои инвестиции в бизнес уже принесли результат. Это еще один пример, как трезвая оценка и отказ от "культа строительства" спасли меня от возможных потерь.
За последние годы я реализовал не один проект, связанный с недвижимостью. Среди них были как небольшие квартиры на вторичном рынке, так и коммерческие помещения. В каждом случае мной двигала не любовь к бетонным стенам, а стремление получить результат. Например, мы зашли в ЖК Крылатская 33, у двух наши инвесторов произошел серьезный рост, около 80% на вложенные, и когда появилась отличная возможность, мы купили там лоты еще трем нашим инвесторам.
Или интересная ситуация была с ЖК INSIDER. Я и сам покупал там объекты и брали лоты для инвесторов. Примерно через год, совсем недавно, мы начали анализировать рынок, чтобы начать продавать ранее купленные лоты. Увидели, что картину портит один продавец, который занижал рынок на пару миллионов. В итоге мы сторговали еще парочку и купили квартиру для другого нашего инвестора. Получается на входе было выиграно почти 4 млн рублей, а далее еще рост и удачный выход.
В другой ситуации мы вложились в нежилое помещение на первом этаже жилого комплекса, которое пустовало. Подготовили его под сдачу, нашли арендатора (который открыл там магазин), и уже после этого продали объект как готовый арендный бизнес значительно выгоднее, чем купили. Эти кейсы принесли ощутимую прибыль, но главное — они подтвердили мою философию. Если подойти к недвижимости с умом и не делать из нее фетиш, она действительно работает на вас.
При этом были и примеры, когда я сознательно отказался от инвестирования в недвижимость, хотя внешне проект выглядел привлекательно. Один раз мне предложили поучаствовать в долевом строительстве крупного жилого комплекса. Суммы инвестиций были серьёзные, обещали высокий доход. Но анализ показал, что риски неоправданно велики: затянутая стройка, юридические сложности, перегрев рынка новостроек в этом районе. Я решил направить капитал в другой проект, связанный с развитием бизнеса. В итоге за то время, пока стройка несколько раз замораживалась, мои инвестиции в бизнес уже принесли результат. Это еще один пример, как трезвая оценка и отказ от "культа строительства" спасли меня от возможных потерь.
Вывод:
Недвижимость — это отличный инструмент в арсенале инвестора, когда его применяют к месту. Но это лишь инструмент, а не магический гарант богатства.
Мой опыт показал: подходя к метрам как к средству, а не смыслу жизни, можно эффективно на них зарабатывать и одновременно сохранять гибкость для других возможностей.
Я остаюсь инвестором, а не узким специалистом по недвижимости, и горжусь этим подходом. Ведь конечная цель — не стать самым известным владельцем квартир, а обеспечить финансовую свободу себе и своим партнерам.
Спасибо, что читаете. Рекомендуйте статью друзьям, если она была вам полезна.
Мои соцсети:
телеграм-канал: https://t.me/kirill_stulov_official
нельзяграмм: kirill_stulov
vk: https://vk.ru/kirill_stulov
youtube: https://youtube.com/@kirill_stulov?si=LFVRwK-S5LJS7-VW
Недвижимость — это отличный инструмент в арсенале инвестора, когда его применяют к месту. Но это лишь инструмент, а не магический гарант богатства.
Мой опыт показал: подходя к метрам как к средству, а не смыслу жизни, можно эффективно на них зарабатывать и одновременно сохранять гибкость для других возможностей.
Я остаюсь инвестором, а не узким специалистом по недвижимости, и горжусь этим подходом. Ведь конечная цель — не стать самым известным владельцем квартир, а обеспечить финансовую свободу себе и своим партнерам.
Спасибо, что читаете. Рекомендуйте статью друзьям, если она была вам полезна.
Мои соцсети:
телеграм-канал: https://t.me/kirill_stulov_official
нельзяграмм: kirill_stulov
vk: https://vk.ru/kirill_stulov
youtube: https://youtube.com/@kirill_stulov?si=LFVRwK-S5LJS7-VW
Привет! Меня зовут Кирилл Стулов, я предприниматель. На данный момент у меня три бизнеса:
- Тюнинг-ателье Seven Force https://sevenforce.ru/
- Компания по финансовому консалтингу Lock Box https://lock-box.ru/
- Компания занимающаяся инвестиционной недвижимостью Lock Box Estate https://lockbox-estate.ru/
Я сам горю идеей создать многомиллиардный капитал, который сможет обеспечить хорошую жизнь мне и моей семье. Сначала я вовлекся сам, потом под эту идею я приглашал своих друзей, потом их знакомых, и когда у нас собралось достаточно успешных кейсов, я решил пригласить и вас
Я больше отношусь к этому не как к агенству, а как к сообществу, которое вместе может создавать невероятные вещи!
Я больше отношусь к этому не как к агенству, а как к сообществу, которое вместе может создавать невероятные вещи!
Lock Box Estate — не является агенством недвижимости, это сообщество инвесторов, которое зарабатывает на таком инструменте, как инвестиционная недвижимость. Наш пул арсенала и возможностей гораздо шире. А опыт в работе с недвижимостью у нашей команды более 15 лет.
Мы создаем инвестиционные стратегии, которые позволяют зарабатывать стабильно и безопасно.
Ваша выгода — наша главная цель!
Мы создаем инвестиционные стратегии, которые позволяют зарабатывать стабильно и безопасно.
Ваша выгода — наша главная цель!
- Мы не просто подбираем объекты, мы создаем стратегию долгосрочного дохода
- Обладаем эксклюзивными условиями у застройщиков
- Знаем рынок изнутри и умеем предсказывать изменения
Наши услуги:
-
Подбираем ликвидные объекты недвижимости с высокой маржинальностью -
Полностью сопровождаем сделку - от покупки до продажи -
Применяем проверенные финансовые инструменты для увеличения доходности -
Берем на себя процесс управления недвижимостью
Уникальные преимущества работы с нами
Почему с нами выгодно сотрудничать?
Мы не просто помогаем купить или продать недвижимость - мы создаем систему приносящую стабильный доход:
Мы не просто помогаем купить или продать недвижимость - мы создаем систему приносящую стабильный доход:
-
Полная безопасность — недвижимость оформляется на вас, вы полностью контролируете активы - Работаем со всеми видами недвижимости — от застройщика, с рынка, коммерческая и загородная
- Прямые связи с застройщиками — лучшие цены без посредников
- Грамотная стратегия выхода — максимизируем прибыль при продаже
- Минимальный порог входа — от 1 млн. руб., подбираем решение под ваш бюджет
- Лучшая доходность на рынке — от 40% годовых
- Банки на связи — эксклюзивные условия ипотечного кредитования
- Личный подход — персональная стратегия под каждого инвестора
