Что на самом деле означает «30% годовых» в инвестициях
Я Кирилл Стулов.
Я сам держу несколько объектов недвижимости и периодически захожу в сделки вместе с инвесторами — на тех же принципах риска и логики.
Мы в Lock Box Estate работаем в Москва и Санкт-Петербург: новостройки бизнес/премиум, горизонт 12–36 месяцев, без попытки продать любой ценой.
Теперь к главному.
«30% годовых» — это не обещание. Это результат конкретных условий и решений.
Если убрать эмоции, 30% годовых — это всего лишь язык, которым инвесторы пытаются описать скорость роста капитала. Проблема в том, что один и тот же ярлык люди вешают на совершенно разные вещи.
1. «Годовых» — это не «за год»
Первый миф звучит так: «30% годовых = через 12 месяцев будет +30%».
В реальности «годовых» — это способ привести к общему знаменателю доходности на разных сроках.
Простой пример: если сделка дала +15% за 6 месяцев, это примерно похоже на 30% годовых (без учёта сложного процента и издержек). Но это не значит, что через год будет ровно +30%. Рынок не обязан продолжать в том же темпе.
2. Важно: 30% от чего именно?
Второй миф: «30% годовых — это про рост цены объекта».
Чаще всего инвестор на словах слышит «30%», а в голове рисует «квартира вырастет на 30%». Но на практике 30% может относиться к разным базам:
Вы инвестировали за год 5 млн, объект стоил 25 млн, к моменту продажи стоимость уже на 4-5 млн выше, что вполне реалистично, вот ваши 80-100% годовых на вложенные.
Я сам держу несколько объектов недвижимости и периодически захожу в сделки вместе с инвесторами — на тех же принципах риска и логики.
Мы в Lock Box Estate работаем в Москва и Санкт-Петербург: новостройки бизнес/премиум, горизонт 12–36 месяцев, без попытки продать любой ценой.
Теперь к главному.
«30% годовых» — это не обещание. Это результат конкретных условий и решений.
Если убрать эмоции, 30% годовых — это всего лишь язык, которым инвесторы пытаются описать скорость роста капитала. Проблема в том, что один и тот же ярлык люди вешают на совершенно разные вещи.
1. «Годовых» — это не «за год»
Первый миф звучит так: «30% годовых = через 12 месяцев будет +30%».
В реальности «годовых» — это способ привести к общему знаменателю доходности на разных сроках.
Простой пример: если сделка дала +15% за 6 месяцев, это примерно похоже на 30% годовых (без учёта сложного процента и издержек). Но это не значит, что через год будет ровно +30%. Рынок не обязан продолжать в том же темпе.
2. Важно: 30% от чего именно?
Второй миф: «30% годовых — это про рост цены объекта».
Чаще всего инвестор на словах слышит «30%», а в голове рисует «квартира вырастет на 30%». Но на практике 30% может относиться к разным базам:
- Рост стоимости объекта (price appreciation)
- Доходность на вложенный капитал (cash-on-cash), если использовались рассрочки/ипотека и на старте внесли не 100%
- Чистая прибыль после расходов, а не «рост на бумаге»
Вы инвестировали за год 5 млн, объект стоил 25 млн, к моменту продажи стоимость уже на 4-5 млн выше, что вполне реалистично, вот ваши 80-100% годовых на вложенные.
3. «30% годовых» рождается не из удачи, а из структуры
Третий миф: «30% годовых — это просто найти “хороший ЖК”».
Нет. В недвижимости высокая доходность почти всегда появляется там, где есть структурное преимущество:
Лучше не разместить капитал, чем войти в плохую сделку.
4. Один и тот же объект может дать 15% — или 60% годовых. Почему?
Потому что доходность — это не «свойство ЖК». Это следствие того, как вы вошли и как вы выйдете.
Посмотрите на два реальных расчёта из ваших материалов.
Пример: агрессивный по динамике/структуре
ЖК Обручева 30: сценарий продажи через 13 месяцев показывает чистую прибыль 4 445 711 ₽, а в расчёте указан показатель 63,2% годовых при заданной структуре платежей/расходов.
Важно: это не обещание, а сценарный расчёт, который держится на ряде условий: цене входа, расходах (включая платежи), и том, что рынок даст возможность выйти по ориентиру.
Этот пример — реальные цифры. И они показывают простую мысль: “годовых” — это функция структуры, сроков и расходов, а не лозунг.
5. Где люди чаще всего ошибаются, когда слышат «30% годовых»
Вот три типовых ошибки (и они стоят денег):
Третий миф: «30% годовых — это просто найти “хороший ЖК”».
Нет. В недвижимости высокая доходность почти всегда появляется там, где есть структурное преимущество:
- вход ниже рынка или на условиях, которых у “обычного покупателя” нет;
- понятный сценарий выхода;
- контроль расходов на владение;
- время входа (и умение иногда… не входить).
Лучше не разместить капитал, чем войти в плохую сделку.
4. Один и тот же объект может дать 15% — или 60% годовых. Почему?
Потому что доходность — это не «свойство ЖК». Это следствие того, как вы вошли и как вы выйдете.
Посмотрите на два реальных расчёта из ваших материалов.
Пример: агрессивный по динамике/структуре
ЖК Обручева 30: сценарий продажи через 13 месяцев показывает чистую прибыль 4 445 711 ₽, а в расчёте указан показатель 63,2% годовых при заданной структуре платежей/расходов.
Важно: это не обещание, а сценарный расчёт, который держится на ряде условий: цене входа, расходах (включая платежи), и том, что рынок даст возможность выйти по ориентиру.
Этот пример — реальные цифры. И они показывают простую мысль: “годовых” — это функция структуры, сроков и расходов, а не лозунг.
5. Где люди чаще всего ошибаются, когда слышат «30% годовых»
Вот три типовых ошибки (и они стоят денег):
- Путают “годовых” и “за год”
- Считают по валовому росту цены, а не по чистой прибыли после расходов
- Не смотрят на сценарий выхода: “как именно я продам, кому, когда, и что будет с платежами, если рынок задержится на +12–24 месяца?”
6. Практический вывод для инвестора с капиталом 5–15 млн
Если вы сейчас на этапе «деньги есть, опыта мало», я бы думал так:
«30% годовых» — это не магическое число и не маркетинговая наклейка.
Это результат дисциплины: как вошли, на каких условиях держали, как управляли риском и как выходили.
Я за спокойный стиль: без обещаний, без разгона. В инвестициях выигрывает не тот, кто громче говорит, а тот, кто точнее считает — и умеет не торопиться.
Кирилл Стулов. Спасибо, что читаете.
Подписывайтесь:
телеграм-канал: https://t.me/kirill_stulov_official
нельзяграмм: kirill_stulov
vk: https://vk.ru/kirill_stulov
youtube: https://youtube.com/@kirill_stulov?si=LFVRwK-S5LJS7-VW
Если вы сейчас на этапе «деньги есть, опыта мало», я бы думал так:
- Просите считать в нескольких сценариях (быстрый / базовый / задержка)
- Уточняйте: 30% — это от чего? От цены объекта или от ваших вложений? И до/после расходов?
- Смотрите на структуру платежей: иногда “красивая доходность” съедается платежами и временем
- И самое важное: выбирайте партнёров, которые умеют говорить “нет”.
«30% годовых» — это не магическое число и не маркетинговая наклейка.
Это результат дисциплины: как вошли, на каких условиях держали, как управляли риском и как выходили.
Я за спокойный стиль: без обещаний, без разгона. В инвестициях выигрывает не тот, кто громче говорит, а тот, кто точнее считает — и умеет не торопиться.
Кирилл Стулов. Спасибо, что читаете.
Подписывайтесь:
телеграм-канал: https://t.me/kirill_stulov_official
нельзяграмм: kirill_stulov
vk: https://vk.ru/kirill_stulov
youtube: https://youtube.com/@kirill_stulov?si=LFVRwK-S5LJS7-VW
Привет! Меня зовут Кирилл Стулов, я предприниматель. На данный момент у меня три бизнеса:
- Тюнинг-ателье Seven Force https://sevenforce.ru/
- Компания по финансовому консалтингу Lock Box https://lock-box.ru/
- Компания занимающаяся инвестиционной недвижимостью Lock Box Estate https://lockbox-estate.ru/
Я сам горю идеей создать многомиллиардный капитал, который сможет обеспечить хорошую жизнь мне и моей семье. Сначала я вовлекся сам, потом под эту идею я приглашал своих друзей, потом их знакомых, и когда у нас собралось достаточно успешных кейсов, я решил пригласить и вас
Я больше отношусь к этому не как к агенству, а как к сообществу, которое вместе может создавать невероятные вещи!
Я больше отношусь к этому не как к агенству, а как к сообществу, которое вместе может создавать невероятные вещи!
Lock Box Estate — не является агенством недвижимости, это сообщество инвесторов, которое зарабатывает на таком инструменте, как инвестиционная недвижимость. Наш пул арсенала и возможностей гораздо шире. А опыт в работе с недвижимостью у нашей команды более 15 лет.
Мы создаем инвестиционные стратегии, которые позволяют зарабатывать стабильно и безопасно.
Ваша выгода — наша главная цель!
Мы создаем инвестиционные стратегии, которые позволяют зарабатывать стабильно и безопасно.
Ваша выгода — наша главная цель!
- Мы не просто подбираем объекты, мы создаем стратегию долгосрочного дохода
- Обладаем эксклюзивными условиями у застройщиков
- Знаем рынок изнутри и умеем предсказывать изменения
Наши услуги:
-
Подбираем ликвидные объекты недвижимости с высокой маржинальностью -
Полностью сопровождаем сделку - от покупки до продажи -
Применяем проверенные финансовые инструменты для увеличения доходности -
Берем на себя процесс управления недвижимостью
Уникальные преимущества работы с нами
Почему с нами выгодно сотрудничать?
Мы не просто помогаем купить или продать недвижимость - мы создаем систему приносящую стабильный доход:
Мы не просто помогаем купить или продать недвижимость - мы создаем систему приносящую стабильный доход:
-
Полная безопасность — недвижимость оформляется на вас, вы полностью контролируете активы - Работаем со всеми видами недвижимости — от застройщика, с рынка, коммерческая и загородная
- Прямые связи с застройщиками — лучшие цены без посредников
- Грамотная стратегия выхода — максимизируем прибыль при продаже
- Минимальный порог входа — от 1 млн. руб., подбираем решение под ваш бюджет
- Лучшая доходность на рынке — от 40% годовых
- Банки на связи — эксклюзивные условия ипотечного кредитования
- Личный подход — персональная стратегия под каждого инвестора
