Когда люди смотрят на инвестиции в недвижимость, у них обычно две крайности:

— либо «это надёжно, но скучно и долго»
— либо «на этом можно делать десятки процентов годовых, если заходить правильно»

И вот здесь начинается самое интересное.

Потому что и первый, и второй вариант — правда.
Вопрос только в том, как именно вы инвестируете.

Но перед тем как разбирать кейсы — важное уточнение.

Все сделки ниже — это примеры, где инвесторы заходили на полную стоимость объекта.
Без кредитного плеча, без рассрочек, без оптимизации входа.

Почему так?

Потому что на тот момент это было их решение и комфортная стратегия.

Сейчас мы работаем иначе.
👉 В приоритете — не заходить на всю сумму объекта
👉 И не заходить в сделки с горизонтом дольше 24 месяцев

Почему — довольно просто: потому что при таком подходе деньги работают активнее,
а доходность на вложенные средства становится кратно выше.

И именно поэтому сейчас мы делаем сделки с доходностью, которая может доходить до десятков процентов годовых и выше.

Но это не делает прошлые кейсы хуже.
Они просто про другую стратегию — более консервативную.

Теперь к цифрам.

Кейс 2. ЖК level «Мичуринский»

Вход:
— Ноябрь 2021
— Покупка: 22 991 010 ₽

Выход:
— Июнь 2024
— Продажа: 28 990 000 ₽

Результат:
— Прибыль: 5 998 990 ₽
— Срок: ~31 месяц

📈 Доходность:
— 26% на срок
— ~10% годовых

👉 Классическая спокойная стратегия: правильный вход + выдержка.

Кейс 3. ЖК «Скандинавия»

Вход:
— Апрель 2018
— Покупка: 5 590 631 ₽

Выход:
— Март 2025
— Продажа: 13 500 000 ₽

Результат:
— Прибыль: 7 909 369 ₽
— Срок: ~7 лет

📈 Доходность:
— 141% на срок
— ~13% годовых

👉 Длинная стратегия. Та самая, которую многие игнорируют — а зря.

Кейс 4. ЖК «Петровский парк»

Вход:
— Декабрь 2018
— Покупка: 11 327 700 ₽
— Ремонт: 8 000 000 ₽
— Общий бюджет: 19 327 700 ₽

Выход:
— Январь 2025
— Продажа: 34 000 000 ₽

Результат:
— Прибыль: 14 672 300 ₽
— Срок: ~73 месяца

📈 Доходность:
— 76% на срок
— ~10–11% годовых

👉 Здесь хорошо видно: ремонт — это не «красиво», а инструмент увеличения чека.

Кейс 5. ЖК «Большое Путилково»

Вход:
— Май 2020
— Покупка: 4 097 714 ₽

Выход:
— Декабрь 2022
— Продажа: 6 150 000 ₽

Результат:
— Прибыль: 2 052 286 ₽
— Срок: ~31 месяц

📈 Доходность:
— 50% на срок
— ~17% годовых

👉 Простой сценарий: зашёл → подождал → вышел.

Что важно понять

Если смотреть на эти кейсы без эмоций, видно одну вещь:
👉 доходность напрямую зависит не от «рынка», а от стратегии входа


1. Есть два подхода
Консервативный (как в кейсах выше):
— вход на всю сумму
— более длинные сроки
— умеренная доходность

Агрессивно-эффективный (как мы работаем сейчас):
— частичный вход
— использование плеча
— короткие циклы
— выше доходность на вложенные


2. Время ≠ всегда плюс
Раньше длинные сделки считались нормой.
Сейчас рынок стал быстрее.
И держать объект 3–5 лет — часто уже не самая эффективная стратегия.


3. Деньги должны работать, а не лежать в бетоне
Когда вы заходите на всю сумму —
часть потенциала просто «замораживается».
И именно это мы сейчас оптимизируем.

Вывод

Эти кейсы — не про «максимальную доходность».
Они про базу.
Про то, как зарабатывают, когда:
— не спешат
— не рискуют лишний раз
— и делают всё аккуратно

Но если к этой базе добавить правильную стратегию входа,
тайминг и работу с плечом — получаются уже совсем другие цифры.
И вот это как раз то, с чем мы работаем сейчас.

Кирилл Стулов. Спасибо, что читаете.

Подписывайтесь:
телеграм-канал: https://t.me/kirill_stulov_official
нельзяграмм: kirill_stulov
vk: https://vk.ru/kirill_stulov
youtube: https://youtube.com/@kirill_stulov?si=LFVRwK-S5LJS7-VW